หลักการลงทุนในคอนโดฯ เก็งกำไรหรือปล่อยเช่า

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์ โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

จากการที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์ที่จัดว่าต่ำถึงต่ำที่สุด ทำให้ผู้ที่มีเงินออมรู้สึกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินธนาคาร แทบจะไม่เห็นดอกเบี้ยงอกเงยเสียเท่าไหร่ ฝากเงิน 1 ล้านบาทที่ธนาคาร 1 ปี จะได้ดอกเบี้ยประมาณ 13,000-18,000 บาท แล้วแต่ว่าจะฝากธนาคารไหน แต่ดอกเบี้ยดังกล่าวยังไม่ได้หักภาษีดอกเบี้ยเงินฝากอีก 15% เมื่อคิดสุทธิจริง ๆ แล้ว เงินที่ได้รับจากการฝากเงินธนาคาร 1 ปี ด้วยเงินต้น 1 ล้านบาท จะได้รับเพียง 11,050-15,300 บาทเท่านั้น ถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ต่ำเตี้ยติดดินเสียจริง ๆ

ดังนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกตัวเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่มีเงินออมในการ Search for Yield ซึ่งเป็นธรรมชาติของผู้มีเงินออมที่ต้องการผลตอบแทนที่สูงที่สุด แต่นั่นก็จะตามมาด้วยความเสี่ยงที่สูง ดังคำพูดที่ว่า "High Risk, High Return" จากประสบการณ์ของผมที่ลงทุนเองโดยตรงพบว่า ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีผลตอบแทนที่ดีทีเดียว เมื่อเทียบกับความเสี่ยงจากการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ

นอกจากนั้นธรรมชาติของอสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนโตขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ค่อยผันผวนเหมือนหุ้น ในช่วงชีวิตของเราอย่างเก่งจะเจอวิกฤตอสังหาฯอย่างมากก็เพียง 2-3 ครั้งในชีวิต ผมเองเจอไป 1 ครั้งแล้ว ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 ในขณะที่วิกฤตตลาดหุ้นเกิดขึ้นถี่มาก จนผมนับไม่หวาดไม่ไหว แต่ข้อเสียของอสังหาฯคือ มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายได้เร็วทันใจเหมือนหุ้น

ปกติการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีวัตถุประสงค์ 2 อย่าง คือ

- เพื่อเก็งกำไร คือจองซื้ออสังหาฯไว้แล้ว เมื่อราคาสูงขึ้น จนได้กำไรตามต้องการ ก็ขายออก โดยหวังผลตอบแทนเป็นเงินก้อน

- เพื่อปล่อยเช่า คือซื้ออสังหาฯไว้เพื่อปล่อยเช่า โดยหวังผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นรายวัน (ซึ่งในปัจจุบันมีนักลงทุนหลายท่านลงทุน แล้วปล่อยให้เช่าผ่าน Airbnb ซึ่งถ้าบริหารจัดการให้ดี ก็สามารถสร้างผลตอบแทนดีกว่าปล่อยเช่ารายเดือนเสียอีก) หรือรายเดือน ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าจะดีหรือไม่ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการหาผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นรายวัน หรือรายเดือน ให้มาเช่าโดยมีจำนวนวัน หรือจำนวนเดือนที่ว่างน้อยที่สุด

และแน่นอนว่าขึ้นอยู่กับ Demand/Supply Location การตกแต่งของห้อง บริการที่ดี การที่ทำให้ผู้เช่าสามารถทราบว่า ท่านมีอสังหาฯตามที่ผู้เช่าต้องการครอบครองอยู่ และอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม ฯลฯ

การเลือกลงทุนอสังหาฯเพื่อขายหรือปล่อยเช่า ท่านควรมีหลักการอย่างไรบ้าง

1.เลือกโลเกชั่นที่เหมาะสม นั่นคือโลเกชั่นที่มี Demand การเช่ามากกว่า Supply โดยปกติย่านที่ใกล้สถาบันการศึกษา แหล่ง Office สถานีรถไฟฟ้า จะมี Demand ค่อนข้างมาก

2.ตรวจสอบดูว่าลักษณะ Demand ดังกล่าว ส่วนใหญ่จะเป็นแบบ 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอน และ Supply (คอนโดฯและ Apartment) ที่อยู่ในบริเวณนั้น ส่วนใหญ่ที่ยังว่างอยู่เป็นแบบไหน

3.ตรวจสอบดูว่าค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ ตกแล้วเดือนละเท่าไร โดยเปรียบเทียบกับค่าเช่าของคอนโดฯ และ Apartment ในย่านนั้น ที่มีขนาด, ชั้น และการตกแต่งที่ใกล้เคียงกัน ถ้าต่างกันก็ปรับราคาให้เหมาะสมกับความแตกต่างระหว่างห้องของเรากับห้องเช่าของคนอื่น

4.ปกติผมจะคำนวณค่าเช่าเพียง10เดือน/ปีเท่านั้นเผื่อช่วงที่คนเช่าเก่าออกแล้วยังหาคนเช่าใหม่เข้ามาไม่ได้

5.ผลตอบแทนจากการเช่า ปกติผมจะคาดหวังที่ 5-6% เป็นอย่างน้อย แต่ราคาคอนโดฯที่สร้างใหม่ในปัจจุบัน ถ้าจะซื้อไว้เพื่อหวังปล่อยเช่า ผลตอบแทนค่อนข้างจะต่ำ คืออยู่ที่ประมาณ 3-4% เท่านั้น เนื่องจากราคาคอนโดฯใหม่ในปัจจุบันสูงขึ้นมาก จากการที่ราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้างต่าง ๆ ที่สูงขึ้นมาก ท่านอาจจะเสี่ยงมาซื้อคอนโดฯเก่าที่ยังมีสภาพที่ดี มีนิติบุคคลที่บริหารอาคารที่มีความใส่ใจ เป็นเรื่องน่าแปลกที่ราคาคอนโดฯเก่าบ้านเรา จะถูกกว่าคอนโดฯใหม่ถึง 30-50%

ขณะที่ประเทศอื่น ๆ อย่างเช่น อังกฤษ ผมสังเกตว่าราคาจะแตกต่างกันไม่เกิน 20% เท่านั้น ดังนั้นการลงทุนคอนโดฯเก่าจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าดีกว่าคอนโดฯใหม่ ๆ

ที่มา : prachachat